当前位置：中国广告人网站--->品牌营销栏目--->知识管理-->详细内容 房地产信息化：等待戈多 作者：佚名 日期：2002-3-20 字体：[大] [中] [小]

   与房地产开发商对信息技术的强烈渴求形成鲜明对比的，是整个房地产行业信息化寂寞萧索的市场表象：没有适合于行业特定的管理软件，没有能集成业务职能的决策管理系统，房地产企业只能在漫长的建设周期中一段一段地自行摸索。 

    在大部分房地产企业本身信息化基础制约的背后，是信息技术对各个行业渗透的不均衡以及行业本身特点所带来技术难度。或许在很长一段时间内，我们的房地产企业依然会象贝克特剧中的主人公一样，在困惑中继续等待戈多。 

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p;“能得到电子版的设计图就好了”，“能自动生成各类竣工资料就好了”，在采访北京华森房地产开发有限公司的徐洪斌时，他对目前行业内信息技术的应用程度很是无耐。与徐洪斌一样，许多的房地产开发商都有着对信息技术的强烈渴求，而另一方面的现实却是，目前房地产这个传统行业对信息技术的应用程度甚至还没有达到基层数据的电子化的水平。事实上，据徐洪斌介绍，目前国内房地产开发市场中的软件绝大部分仅停留在改进生产工艺的层次上，针对的仅是极少数环节中的基层技术人员。华森目前的很多重要的信息和数据依然基于图纸、报表等纸介质来进行传递和保存。 

    薄弱的应用基础 

    像国内大多数的房地产开发商一样，华森的规模并不大，但其业务却涉及到房地产产业链中的所有环节：市场研究、产品定位、土地获得、规划及设计、融资、建筑、市场营销、销售、物业管理。除了这些以项目开发为中心的业务管理，华森的企业管理流程还包括战略预见与整合、财务管理、人事管理等职能子过程。通常一个开发项目就是一项复杂的系统工程，从工程立项到概预算的编制、招投标管理以及施工、监理等涉及面极广，参与单位和人员多，因此房地产业是公认的上下产业链长，数据量大，投资周期长，不确定性和风险程度高的行业。而传统的以纸为载体的径向沟通方式层次多，效率低，费用高，而且极易因信息沟通失误造成损失。徐洪斌向我们出示了一份美国BRISCNET公司的调查报告：项目成本中的3~5％是由于信息失误导致的，其中使用错误或过期图纸造成的占30％。在美国，每年为了传递项目管理文件和图纸而花在特快专递上的费用高达5亿美元，项目成本中的1~2％都用于日常的印刷、复印和传真等。报告还显示，建设项目参与任何一方在竣工时所掌握的有用记录文件都不到总量的65％。可以说，重要数据的电子化和数据共享，以及在此基础上的简单的报表自动生成，是华森目前迫切想要达到的目标。但即使是这样一个似乎一套简单的自动办公系统就能解决的问题，到了房地产行业却变得棘手起来。徐洪斌说：“房地产行业是一个很有弹性的行业，一个项目中不确定的因素非常多，往往在项目的过程中就会发生变化。比如说施工，每一座楼是不一样的，每一个施工方是不一样的，它的工期，流水作业都是不一样的，再加上天气，建材价格的市场波动等，那些相对固定和简单的适合流水线的系统到了这里可能就行不通。据我们了解，目前市场上很难找到适合房地产行业的软件，有些有条件的房地产商都是针对自身需求来进行部分模块的开发，或是外包出去。” 
　 
    萧索的市场　低程度的集成 

    联想融科智地在软件开发上就是采用了自主开发和某些功能外包相结合的办法。作为联想集团的房地产企业，作为融科咨讯中心这样一个高科技物业项目的开发商，联想融科智地有限公司对于信息技术的应用一直抱着开放的心态，对整个房地产行业的信息化进程异常关注，而且对其他企业的信息技术应用也有着比较充分的了解。联想融科希望不仅在融科咨讯中心项目中提供最为先进的高科技支持，而且也能通过相关信息技术的应用使整个项目的建设更为顺利。联想融科在谈及企业自身和整个行业的信息化进程时一再表示目前的技术和产品远远不能满足融科的需求，面对颇为寂寞的房地产行业信息化市场，联想融科与华森的感受并无不同。 

    “个别软件的使用并不能满足综合化信息管理的需求，无法使效益最大化。我们目前也没有发现适合于房地产行业的管理系统软件，比如说，象SCM、ERP这样的软件。国内的软件还没有集成到这样的程度：可以把房地产业的经营主体紧密联结在一起，将整个房地产行业的业务过程和各职能过程集成为一个综合的信息管理系统，给管理者提供一个通畅的了解企业、项目情况、发布管理决策的平台。”说这番话时，参与了联想融科项目信息化建设的俞非颇感遗憾。 

    目前在这个行业，触网最多的主要是采购，它可以让信息更充分的流通，价格信息也更及时，而且通过集体采购价格也会得到优势，万科就建了这样一个集体采购网。在销售环节，很多房地产企业都采用了网上看房，无论是从营销手段，还是宣传角度，这都是一个进步。虽然客户不可能仅仅通过网上看房就作出采购决定，但它可以缩短整个采购的过程。不过这种简单的对信息的收集和整理，并不能从根本上改变这个行业的运作方式。杨非表示：“其实在理想状态下，房地产开发的每个环节对信息技术都有需求，其运作流程都迫切需要通过互联网和电子商务进行改造。”例如在设计与策划阶段，可以利用网络进行业主、咨询设计之间的信息交流与沟通；招投标阶段，业主和咨询单位利用网络进行招标、施工单位通过网络投标报价；施工阶段，施工、设计、监理利用以INTERNE为平台的项目管理信息系统和专项软件技术实施过程信息化管理；竣工验收阶段，各类竣工资料自动生成等。 

    在融科资讯中心A座的开发过程中，联想融科的每个部门都有相应的人在做信息化的工作，但几乎在每个环节，目前的信息技术应用都不尽完美。

    在设计环节，给融科设计项目的是一家美国公司，因此双方可以通过网络、邮件等方式进行沟通。融科和美国、中国香港方面还召开过电话会议和视频会议。视频会议良好的互动性给融科的人员留下了很深的印象。说到这里，杨非也感到自豪：“这已经是十分先进的了，因为据我们所知，目前这个行业中还没有公司采用过视频会议。”不过也有遗憾，虽然在设计方面，双方都是采用计算机制图，但双方还不能实时操作，直接在图纸上进行修改。目前，据我所知还没有这样的技术。” 
    在工程招标环节，由于历史因素，政策要求招标文件必须盖红章，目前的信息技术和社会环境无法支持纯数字化的交流，因此房地产商必须在电子文本发送的基础上，再发送一份印刷的文件。问题在于许多政府部门的工作人员都还没有电脑，与他们的沟通不得不回到传真、邮递等等传统信息交流方式。融科在招标的问题上就遭遇了“回归”，这对于习惯了通过电子邮件进行联系、传递消息的联想融科人员来说，其低效率和种种不便让人很难“重新”适应。杨非说，从我个人来说，最希望能把项目报批这个环节信息化，如果可以通过CA电子认证，政府部门在线审批项目，我们就可以同政府部门实时沟通信息、修订项目，然后，经过审批的项目自动流转到下一个接口，不仅我们可以省许多事情、提高效率，也可以提高这个行业透明度。 
    在采购信息化这个环节，万科似乎走在了前列，它从供应流程入手，成立了联动电子商务有限公司（A-housing.com），也就是进行网上建村集体采购的B　to　B网站，目的是为万科寻找具长期、稳定、互利互惠关系的供应商，避免采购过程中的暗箱操作，提高效率和透明度，跳过中间环节或减少中间环节在金钱、效率上消耗的成本。这个模式目前面临国内建材缺乏统一标准的瓶颈，事实上，在国内住宅产业的标准化实现以前，这种以联合采购为目的的不同企业、不同项目建筑用材的统一标准化是很难实现的。这也是业界目前仍对此保持观望态度的主要原因之一。王石似乎也对此尝试信心不足，甚至公开表示：建材行业的专业采购网站应该是ＩＴ企业做的事情，如果有ＩＴ企业推出更成熟的网站，我们很愿意被兼并，万科的网上采购也都交给它做；传统行业需要ＩＴ企业在这方面作为龙头老大带动我们进行新经济的改造。 
    另一方面，在融科项目的施工中，对施工资料数据的管理应用了简单的数据库产品，在过去，工程项目建设结束时，无论是审计，还是工程款项的确定，投资管理人员往往要面对至少一尺高以手工的方式填写的变更单，这个简单的数据库在很大程度上解决了信息收集的问题。但他们对这个数据库产品并不满意，因为它不能自动分析统计，不然，它对最后工程审计和款项结算都会有巨大的帮助，但目前还没有这样的技术，不仅国内没有，国外也没有。 
    据杨非介绍，在融科的项目工程中，成本控制、质量监控、库存管理等等环节目前和施工环节一样也没有采用完善的信息系统，而这恰恰是作为房地产开发商最关注的问题。在市场、销售等不同的环节，房地产开发商也需要不同的数据库，利用系统网络、回归分析等工具对前期的数据进行分析，对销售状况和市场走向做出预测。 
    也许只有市场营销环节较令人满意。目前市场上还没有针对写字楼的比较完善的市场营销信息系统，融科采用IT外包方式量身定作了一个。它分为两个层次，第一个层次是客户信息记录：包括客户、物业、代理商管理、竞争项目4个部分；第二个是决策支持，包括销售机会、状态、面积、行业所有制、信息来源等部分，把第一层次的信息进行饼状图分析。 
    “这笔钱花的挺值的”，事实证明在一定的数据积累的基础上作分析对融科后期的项目非常有用。比如：在销售机会面积上可以分析出不同面积需求的比例；客户行业中那个行业客户对这个项目更感兴趣等等，这对融科B、C座的建设、园区功能规划、营销策划、市场策划、产品定位等都很有价值。比如，二期项目的平面就是根据一期项目数据分析结果做了相应调整，让楼宇的设计更符合潜在客户的需求。  (何佳艳 梁昊)